1가구2주택일 경우에도 양도세를 면제받을 수 있는 조건이 있다는 것, 알고 계셨나요?
오늘은 2025년 기준으로 변경된 1가구 2주택의 정의와 양도소득세 비과세요건을 상세하게 안내해드리겠습니다.
목차
- 1가구2주택 기준이란?
- 1가구2주택 양세 과세 원칙
- 양도세 비과세요건 (비과세 받으려면?)
- 1가구2주택 비과세 가능한 사례
- 일시적 2주택 비과세요건 요약표
- 자주 묻는 질문 (FAQ)
- 꼭 알아야 할 숨은 사실 한 가지
1가구2주택 기준이란
1가구 2주택은 말 그대로 ‘하나의 가구가 주택을 2채 보유’한 경우를 뜻합니다.
여기서 중요한 건 ‘가구’의 정의입니다. 세법상 가구란 배우자, 미혼 자녀 등 동일 생계를 꾸리는 가족 단위를 의미하며, 주민등록상 같은 세대를 이루고 있는 사람들로 판단됩니다.
- 본인 + 배우자 + 자녀가 한 세대 → 1가구
- 자녀가 별도 주소지에 거주 → 2가구로 간주될 수도 있음
즉, ‘본인 명의로 집 두 채’가 있어도 자녀가 독립세대일 경우엔 1가구 1주택으로 인정될 여지가 있습니다.
그러나 일반적인 경우는 두 주택을 모두 본인 또는 배우자 명의로 소유하는 상황이므로, 1가구 2주택으로 간주되며 양도소득세 과세 대상이 됩니다.
세법상 1가구 1주택은 주택 보유기간 2년 이상인 경우 양도세가 면제됩니다. 하지만 2주택 이상일 경우, 해당 주택 양도 시 기본적으로는 양도차익에 대해 세금이 부과됩니다.
다만, 모든 2주택 보유자에게 과세가 되는 것은 아닙니다. 일정 요건을 충족하면 일부 예외적으로 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이때 적용되는 것이 바로 '일시적 2주택 비과세요건'입니다.
양도세 비과세요건 (비과세 받으려면?)
2025년 기준으로 일시적 2주택자 비과세 요건은 다음과 같습니다.
- 기존 주택을 1세대 1주택 요건을 충족하여 보유
- 신규 주택을 사들인 날로부터 2년 내 기존 주택을 양도
- 양도하는 주택이 2년 이상 보유(비규제지역) 또는 2년 이상 보유 + 거주(조정대상지역) 조건 충족
- 두 주택 모두 국내 소재 주택일 것
- 일시적 2주택 상태가 세 번째 이상일 경우 비과세 불가
특히, 2023년 개정 이후 ‘조정대상지역에서 신규 주택을 취득’한 경우에는 기존 주택의 처분기한이 1년으로 단축되었다가 2024년부터 다시 2년으로 확대되었습니다.
1가구 2주택 양도세 비과세 가능한 사례
사례를 통해 비과세 조건을 쉽게 이해해보겠습니다.
사례 1: 서울에서 집 갈아타기
- 기존주택: 서울 강서구 아파트 (조정대상지역)
- 신규주택: 서울 용산구 아파트 (조정대상지역)
- 조건: 기존 집 보유 3년 + 거주 2년
- 신규 매입 후 1.5년 만에 기존 집 양도
→ 비과세 가능. 보유·거주 요건 모두 충족, 2년 내 양도 완료.
사례 2: 지방에서 신축 구매 후 처분
- 기존주택: 대전 아파트
- 신규주택: 세종시 신축 분양
- 기존 주택 양도시점: 신규 취득 후 2년 3개월
→ 비과세 불가. 처분기한(2년) 초과로 과세대상.
일시적 2주택 비과세요건 요약표
| 항목 | 비조정지역 | 조정대상지역 |
|---|---|---|
| 기존주택 보유 요건 | 2년 이상 보유 | 2년 이상 보유 + 거주 |
| 신규주택 취득 후 처분기한 | 2년 이내 | 2년 이내 |
| 양도소득세 비과세 | 가능 | 가능 |
양도세 비과세 요건 자주 묻는 질문 (FAQ)
- Q1. 분양권은 주택 수에 포함되나요?
- A. 네. 2021년 이후 조정대상지역의 분양권은 주택 수에 포함되어 2주택으로 간주됩니다.
- Q2. 주택 상속을 받은 경우에도 2주택으로 보나요?
- A. 일정 요건을 충족하면 ‘상속주택’은 일시적으로 2주택에서 제외될 수 있습니다. 단, 처분기한이 존재합니다.
- Q3. 신혼부부가 각자 주택을 소유한 경우?
- A. 혼인일 기준으로부터 5년 이내에 처분하면 비과세 혜택을 받을 수 있는 특례가 있습니다.
꼭 알아야 할 숨은 사실 한 가지
‘2주택 중 주택이 아닌 것으로 보지 않는 예외’가 있습니다. 예를 들어 다음과 같은 경우입니다
- 면적 85㎡ 이하, 기준시가 3억 이하의 지방소재 아파트 + 부모봉양용 주택
- 오피스텔을 주거용이 아닌 ‘업무용’으로 등록하고 실제 사용한 경우
이처럼 주택 수 산정에서 제외되는 주택은 비과세 요건 충족에 유리하게 작용할 수 있으므로, 전문가 상담을 통해 사전에 전략을 세우는 것이 좋습니다.
1가구 2주택이더라도 ‘일시적 2주택’ 요건만 충족한다면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 그러나 처분기한, 보유·거주 요건 등은 매년 세법 개정으로 변동되므로, 최신 정보에 근거한 의사결정이 필요합니다.
특히 양도 전후 시점의 조정대상지역 지정 여부는 비과세 여부에 직접적 영향을 미치므로, 실거래 전에는 반드시 국세청 홈택스 또는 세무사 상담을 권장드립니다.
복잡한 양도세 계산과 판단이 어려우시다면, 양도소득세 자동 계산기나 전문가의 상담을 통해 절세 전략을 세워보세요.
